1. 고가 비거주 1주택자 부동산 규제 추진 배경

2026년 3월, 대한민국 부동산 시장에 새로운 규제 패러다임이 예고되었다. 정부는 기존 다주택자 중심의 규제에서 한 걸음 더 나아가, 실거주 목적이 아닌 '고가 비거주 1주택'을 명백한 투기 수요로 규정하고 고강도 압박을 가하고 있다. 이재명 대통령은 지난 2월 27일 소셜 미디어를 통해 "주거용이 아닌 투자 및 투기 목적의 1주택자도 보유보다 매각이 유리하도록 만들 것"이라고 천명하며 세밀한 규제 설계를 시사했다. 나아가 정책의 진정성을 강조하기 위해 본인 소유의 경기도 성남시 분당구 아파트를 직접 매물로 내놓으며 부동산 시장 정상화 의지에 강력한 무게를 실었다. 이러한 기조 변화는 수도권 집값 과열을 사전에 차단하고 아파트 매물 출회를 유도하기 위한 전방위적 조치로 해석된다. 본 문서에서는 향후 구체화될 비거주 1주택자 대상의 세제 개편 및 금융 대출 규제 전망을 상세히 분석한다.

2. 세제 개편 전망: 보유세 및 양도소득세 강화

시행령 개정을 통한 종합부동산세(보유세) 즉각 인상 가능성 

시장에서 가장 우려하는 최우선 규제 카드는 단연 '보유세 강화'이다. 일반적으로 양도소득세와 같은 세법 개정은 국회의 동의를 거쳐야 하므로 시간이 소요되지만, 보유세를 결정짓는 핵심 지표들은 정부의 시행령 개정만으로도 즉각적인 상향이 가능하기 때문이다. 현재 거론되는 핵심 방안은 두 가지다. 첫째, 현재 공동주택 기준 69% 수준인 공시가격 현실화율을 90%까지 대폭 인상하는 것이다. 둘째, 과거 윤석열 정부가 세금 부담 완화를 위해 60%로 낮추었던 공정시장가액비율을 95%로 원상 복구하는 방안이다. 이 두 가지 시행령 개정이 동시에 단행될 경우, 주택의 시장 가격이 변동하지 않았더라도 소유자가 납부해야 할 종합부동산세와 재산세 등 보유세 부담은 즉각적이고 수직으로 상승하게 된다.

1가구 1주택 양도소득세 비과세 12억 기준 하향 논의 

1가구 1주택자가 주택을 매각할 때 누릴 수 있는 가장 큰 혜택인 양도소득세 비과세 기준의 조정 가능성도 제기되고 있다. 현행 세법은 1세대 1주택자의 실거래가 12억 원 이하 매각 건에 대해 양도세를 비과세하고 있다. 그러나 임재만 세종대 부동산학과 교수를 비롯한 학계 전문가들은 국회 좌담회를 통해 이 비과세 감면 기준을 중위가격의 배수로 객관화하여 하향하는 방안을 제안했다. 예를 들어 중위가격의 2배를 적용할 경우 비과세 기준은 약 8억 원 수준으로 떨어지게 된다. 문제점은 2026년 1월 기준 서울 아파트의 평균 매매가가 약 15억 2,162만 원(강남 19억 1,409만 원, 강북 10억 8,235만 원)에 달한다는 점이다. 만약 기준이 8억 원으로 대폭 하향 조정된다면 서울 전역의 아파트가 양도세 과세권에 편입되어 부동산 시장에 막대한 충격을 초래할 것이라는 우려의 목소리가 높다.

장기보유특별공제 축소 및 전세금 간주임대료 과세 확대 

추가적인 세금 규제 조치로 장기보유특별공제(장특공)의 축소와 간주임대료 과세 확대가 검토되고 있다. 현행 장특공은 1가구 1주택자를 대상으로 보유 기간(연 최대 40%)과 거주 기간(연 최대 40%)을 합산하여 최대 80%의 세금 공제 혜택을 부여한다. 향후에는 실거주하지 않고 오래 보유만 한 주택에 대한 '보유 공제' 비율을 대폭 축소하고 '거주 기준'만을 남기는 방안이 거론된다. 이와 더불어, 현재 부부 합산 2주택자 이상(시가 및 보증금 12억 원 초과)에게만 적용되는 전세 보증금 간주임대료 부과 대상을 고가 비거주 1주택자로 확대하는 방안도 물망에 올랐다. 간주임대료란 임대인이 수취한 임대 보증금을 일정 수준의 임대 수입으로 간주하여 세금을 부과하는 제도로, 전세를 끼고 주택을 매수한 1주택자들의 세금 부담을 가중시키는 핵심 요인이 될 수 있다.

3. 금융 및 대출 규제 강화 방안

주택담보대출 위험가중치(RWA) 상향 및 총량 통제 

세제 개편과 동시에 금융당국은 자금 유입을 통제하기 위한 대출 규제 강화에 착수했다. 금융위원회는 재정경제부, 국토교통부, 금융감독원 등 유관 기관과 함께 3월 3일 제4차 다주택자 대출규제 방안 회의를 개최하며 구체적인 규제 대상을 확정할 예정이다. 이번 대출 규제의 초점은 수도권 및 규제지역 내 아파트를 소유한 다주택자와 더불어, 실거주하지 않는 투기성 1주택 고가 주택 소유자에 대한 대출 제한에 맞춰져 있다. 대출 총량을 원천적으로 축소하기 위해 시중 은행의 주택담보대출 위험가중치(RWA)를 기존 20%에서 25%로 상향 조정하는 방안이 심도 있게 논의 중이다. 위험가중치가 상향되면 은행은 동일한 자본으로 공급할 수 있는 대출 한도가 줄어들게 된다.

비주거용 임대사업자 규제 포함 및 만기 차등화 도입 

금융당국의 대출 규제는 예상보다 광범위하게 적용될 전망이다. 상가나 오피스 등을 운영하는 비주거용 임대사업자라 할지라도 수도권이나 규제지역에 아파트를 보유한 경우가 많다는 점에 착안하여, 이들을 주택담보대출 규제 범위에 포함하는 방안이 검토 대상에 올랐다. 또한, 갭투자자들이 자금 조달을 위해 주로 이용하는 '만기 일시 상환' 방식에 대한 제재도 추진된다. 당국은 만기 일시 상환을 제한하되, 갑작스러운 대출 중단으로 인해 세입자가 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 주거 불안 상황을 미연에 방지하고자 대출 상환에 일정 유예 기간을 부여하는 '만기 차등화' 제도의 도입을 함께 고심하고 있다.

4. 시장 전망 및 실거주 예외 기준의 중요성

부동산 정책 전문가들은 정부의 투기 근절 의지에는 일부 공감하나, 획일적인 규제 적용에 대해서는 깊은 우려를 표명하고 있다. 현실적으로 직장 발령, 자녀의 학업 등 불가피한 사유로 본인 소유 주택에 실거주하지 못하는 사례가 다수 존재하기 때문이다. 투기 목적과 불가피한 비거주를 명확히 구분하는 섬세한 판단 기준이 설계되지 않는다면, 선의의 피해자가 발생하고 거센 조세 저항에 직면할 위험성이 존재한다. 따라서 해당 정책의 영향을 받는 1주택 보유자는 향후 확정될 정부의 세법 개정안 및 금융당국의 세부 지침을 지속적으로 모니터링하며, 객관적인 자산 운용 전략을 수립해야 한다.