1. 대한민국 주택 자산 및 소득 불평등 심화 지표

국제구호개발기구 옥스팜 코리아가 발표한 '2026 옥스팜 도넛 리포트'에 따르면, 대한민국의 자산 불평등은 부동산 자산에 의해 크게 좌우되고 있다. 2024년 통계 기준, 상위 20%의 가구가 전체 순자산의 63.1%를 차지하고 있으며, 특히 다주택자 상위 20%가 전체 주택 자산의 78%를 소유한 것으로 집계되었다. 이는 2022년 이후 고가 주택을 중심으로 부동산 가격이 상승하면서 자산 쏠림 현상이 더욱 심화된 결과로 분석된다.

소득 불평등 지표 역시 악화하였다. 2023년 기준 소득 하위 50% 노동자의 연평균 소득은 858만 원에 그쳤으며, 이들이 소득 상위 0.1% 노동자의 1년 연봉인 14억 2천만 원을 벌기 위해서는 무려 165년이 소요되는 것으로 나타났다. 비정규직 노동자는 2003년 정규직 연봉의 62% 수준을 받았으나 2024년에는 53.9%로 감소했으며, 중소기업 노동자의 상대 임금도 2005년 70%에서 2023년 58.7%로 하락했다.

국가의 재분배 기능 또한 약화하는 추세다. 가장 빈곤한 계층인 하위 20% 가구의 공적 이전 소득은 2009년 45.2%에서 2023년 35.8%로 약 10%포인트 감소했다. 대한민국의 2023년 국민부담률은 28.9%로 경제협력개발기구(OECD) 평균인 33.9%를 크게 밑돌고 있으며, 복지 지출이 정규직 중심의 사회보험에 집중되어 불안정 노동자나 빈곤층에 대한 공적 복지 혜택이 상대적으로 줄어들고 있다.

2. 시중은행 다주택자 주택담보대출 잔액 추이

다주택자들의 주택 자산 점유율 확대 배경에는 금융권의 대출이 주요한 역할을 한 것으로 파악된다. 금융권 자료에 의하면, 5대 시중은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협)의 2주택 이상 다주택자 주택담보대출 잔액은 2026년 1월 말 기준 약 36조 4천686억 원으로 확인되었다. 이는 다주택자 대출 규제가 대폭 완화되었던 2023년 1월 말의 15조 8천565억 원 대비 약 130% 증가한 수치로, 최근 3년 사이 2.3배가량 폭증한 규모다.

부동산 규제 완화와 대출 잔액의 상관관계

다주택자 주택담보대출 잔액은 2022년 말 15조 4천202억 원에서 2023년 말 26조 688억 원, 2024년 말 38조 4천28억 원으로 연간 10조 원 이상 가파르게 상승했다. 이는 2023년 초 고금리와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려로 인해 정부가 부동산 시장 연착륙을 목적으로 다주택자 대출 규제를 대폭 완화한 조치에 기인한다.

6·27 대책 이후의 시장 변화

가계부채 심화 문제가 대두됨에 따라 이러한 증가세는 감소세로 전환되었다. 특히 수도권 및 규제지역 내 다주택자의 신규 주택담보대출을 전면 금지한 '6·27 대책'이 결정적인 기점이 되었다. 신규 대출 유입이 차단된 상태에서 기존 대출자들의 분할 상환이 이어지며, 현재 다주택자 주담대 잔액은 36조 원대로 축소되었다.

3. 다주택자 기존 대출 연장 및 대환 규제 논의

최근에는 신규 대출 금지를 넘어, 다주택자의 기존 보유 대출에 대한 규제 압박도 가시화되고 있다. 이재명 대통령은 다주택자들의 기존 대출 만기 시 처리 방안을 지적하며, 투자 및 투기 목적의 다주택 취득에 지속적인 금융 혜택을 제공하는 것은 부적절하다고 강조했다. 더 나아가 기존 주택에 대한 대출 연장이나 대환 대출 시에도 신규 주택 구입에 가해지는 규제와 동일한 잣대를 적용해야 공평하다는 입장을 밝혔다.

다만, 5대 은행에서 올해 상반기에 만기가 도래하는 다주택자 주택담보대출 잔액은 약 499억 원으로 전체 잔액의 0.14% 수준에 불과하다. 대다수의 일반 개인 주택담보대출이 장기 분할 상환 방식이며, 일시 상환 방식 비중은 약 0.3% 수준으로 파악되어 단기적인 일시 상환 압박으로 인한 시장 충격은 제한적일 것으로 분석된다.

4. 다주택자 규제와 전월세 시장 안정화 논리 분석

다주택자에 대한 금융 및 정책적 압박이 전월세 시장의 불안을 초래한다는 일각의 주장이 제기되고 있다. 다주택자에 대한 대출 규제를 강행할 경우 임대 공급 물량이 위축되어 전월세 가격이 상승하고 서민 주거 불안이 심화한다는 논리다.

이에 대해 이재명 대통령은 해당 주장을 '기적의 논리'라고 강도 높게 비판했다. 다주택자나 임대사업자가 보유 주택을 매각할 경우 시장 내 전월세 공급이 감소하는 것은 사실이나, 해당 주택을 무주택자가 매수하게 되므로 전월세 수요 또한 동시에 감소한다는 것이 반박의 핵심이다. 오히려 주택 매매 시장에 매물이 증가하여 집값이 안정화되면, 이에 연동되는 주택 임대료 및 전월세 가격 역시 자연스럽게 안정된다는 것이 훨씬 논리적이라는 입장이다. 현 상태에서 임대사업자와 다주택자에게 추가 특혜를 주어 이들의 규모가 늘어날 경우, 집값과 임대료 상승의 주요 원인이 될 수 있다고 지적했다.